정부는 10.26.(화) 10:00~11:10 경제부총리주재, 제47차 비상경제 중앙대책본부 회의에서 관계기관 합동으로 마련한 「가계부채 관리 강화방안」을 의결하였다. 정부가 2021년 4월 발표한 「가계부채 관리방안」은 코로나-19 관련 불확실성 등을 고려하여 충분한 기간을 두고 부채관리가 강화되도록 설계되었다. 특히, 차주단위DSR 2‧3단계 시행을 2년에 걸쳐 단계적으로 추진하려고 계획했던 것은, 차주단위DSR 전면 확대에 대한 충분한 준비기간을 부여하기 위한 것이었다.
이번 대책은 상환능력을 고려한 총부채원리금상환비율(DSR; Debt Service Ratio) 조기 도입, 분할상환 강화, 제2금융권 규제가 핵심이다. 실수요자를 보호하되 자칫 대규모 부실을 일으킬 수 있는 가계부채 증가율을 막는다는 기존 기조를 유지한 셈이다. 금융권은 일단 시장에 미칠 영향을 지켜봐야 한다는 입장이다. 구체적으로 차주 단위 DSR 규제를 조기 시행한다. 2단계 규제를 기존 2022년 7월에서 1월로 6개월 당기고, 3단계를 2023년 7월에서 2022년 7월로 1년 앞당긴다. 이에 내년부터는 총대출액 2억원(2단계), 다음 해 7월부터는 총대출액 1억원(3단계) 초과 차주에 대한 DSR 규제가 40%로 일괄 적용된다. DSR은 차주가 연간 갚아야 할 원리금(원금+이자)을 연 소득으로 나눈 수치다. 현재(1단계)는 부동산 규제지역에서 6억원 넘는 주택을 담보로 주택담보대출을 받거나 1억원이 넘는 신용대출을 받으면 은행에서 차주별로 40%(제2금융권은 60%)의 DSR 규제를 적용하고 있다.
DSR 산정 방식도 기존의 최대 만기 적용 방식에서 평균 만기 적용 방식으로 변경된다. 이에 신용대출은 기존 7년에서 5년으로, 비주택담보대출은 10년에서 8년으로 만기를 줄여 DSR을 계산한다. 차주의 연간 상환액이 커지는 만큼 총 대출여력은 줄어들게 된다. 당국은 최종적으로 내년 가계부채 증가율을 실물경제 성장 속도(명목 국내총생산(GDP) 성장률)인 4~5% 수준으로 낮춘다는 계획이다. 이미 몇몇 시중은행은 올해 가계대출 증가율 6%를 넘어섰다.
정부는 당초 예상과 달리, 작년에 이어 금년도에도 가계부채가 빠르게 증가하고, 금융불균형이 심화되어 추가적 정책대응이 필요하다고 판단하였다. 코로나19 대유행 및 이에 따른 저금리 지속, 지방선거 이후 급격한 부동산시장 불안 등의 영향으로 가계부채가 급증하고 있다. 추가적인 정책대응이 신속히 이루어지지 못하면, 추후 누적된 가계부채 해소과정이 우리경제에 큰 부담으로 작용할 것으로 보인다. 이에 금융당국은 “총량관리”를 통해 금년도 가계부채 급증세에 우선 대응하고, 아울러, 내년 1월부터는 강화된 차주단위DSR 등을 통해 가계부채가 제도적‧체계적으로 관리되도록 당초 계획을 앞당겨 시행하기로 하였다. 여기서 DSR((Debt Service Ratio)은 총부채원리금상환비율로 DTI(총부채상환비율; Debt to Income)보다 더 강화된 지표이다. DTI가 기존 대출의 이자 상환부담만을 대상으로 계산했던 것과 달리 DSR은 원리금 상환 부담까지 감안하여 계산한다. 차주단위 DSR이 적용되는 경우 기준 비율은 40%이다.
이번 발표한 가계부채 추가대책에서 전세대출금은 총부채원리금상환비율(DSR) 규제에 포함하지 않았다. 대신 개인별 DSR 규제의 단계적 적용 시기를 앞당기는 방안과 금융사가 자체적으로 가계대출 관리를 강화하는 방안이 포함되었다. DSR 규제는 대출자의 상환 능력에 맞춰 대출 한도를 제한하는 정책이다. DSR 40% 규제를 적용받게 되면 빚을 갚는 데 연 소득의 40% 이상을 쓸 수 없게 된다. 연봉 5000만원 직장인이라면 빚을 갚는데 연 2000만원 이상을 쓸 수 없다는 뜻이다.
‘22.1월부터 차주단위DSR 적용차주 여부를 결정하는 “총대출액”은 금융권의 모든 가계대출의 합(신청분 포함)이다. 한도대출(마이너스 통장)은 실제 사용금액이 아닌 한도금액 기준이며, 신규 대출로 기존대출의 상환이 예정된 경우에는 상환예정금액 만큼은 총대출액 계산 시 제외된다. 차주의 기존대출과 신규대출 신청분을 합산하여 총대출액이 2억원(‘22.7월부터는 1억원) 초과시 차주단위DSR을 적용받는다. 단. ‘22.6월까지는 총대출액 기준 외에 규제지역 內 주택담보대출(6억원 초과 주택) 및 신용대출(1억원 초과)을 받는 경우에도 차주단위DSR 적용대상이 된다(’22.7월부터는 총대출액 1억원 초과 기준만 적용).
이번 가계부채 추가 대책에서 전세대출도 DSR 계산에 포함할 것이란 예상도 나왔지만, 서민들의 주거 불안감이 커질 수 있다는 여론에 밀려 금융당국이 한발 물러선 모양이다. DSR 규제에서는 제외됐지만 전세대출을 관리하겠다는 것이 금융당국의 입장이다. 고승범 금융위원장은 "전세대출과 관련해 금리나 보증문제 또 갭투자를 유발한다는 지적이 있으니 이 부분에 대해선 관리를 해나가려 한다"고 했다.
최근 가계부채는 실물경제에 비해 규모가 지나치게 크고, 증가세도 주요국 대비 너무 가파른 상황이다. 과도한 가계부채 증가는 자산시장 버블의 생성·붕괴로 이어져 실물경제에 악영향을 초래할 수 있다. 아래 표에서 보는 바와 같이 우리나라 GDP대비 가계부co 비중은 104.2%로 독일의 57.8%, 일본의 63.9, 미국의 79.2%, 영국의 89.4% 등에 비해서 월등히 높다. 우리나라의 금융시장의 시한폭탄이 되어 가고 있다.
향후 가계부문 소비여력을 위축시켜 거시경제 관리에 애로를 가중할 수 있고, 무엇보다 외부충격시 다중채무자‧2030세대‧자영업자 등 취약계층 중심으로 부실이 확산되어, 이들이 큰 고통을 겪게되는 상황을 사전에 방지해 나갈 필요가 있다.
우리나라 2021년 2/4분기말 가계신용 잔액은 1,805.9조원으로 전분기말 대비 41.2조원 증가하였다. 이중 가계대출 잔액은 1,705.3조원으로 전분기말 대비 38.6조원 증가, 판매신용 잔액은 100.6조원으로 2.7조원 증가하였다.
가계부채의 연도별 증가 추세를 보면, 2018년 1536조원에서 2019년 1,600조, 2020년 1,728조, 금년 2/4분기말에 1,806조로 계속 증가하였다. 이미 우리 경제가 수용할 수 있는 한계를 벗어난 지 오래되었다. 2021년 2/4분기 가계신용 잔액 1,806조원을 내역별로 보면, 이 중에서 가계대출이 전체의 94.4%인 1,705조원이고, 가계대출 중에서는 주택담보대출이 전체의 55.6%인 948조원으로 가장 높다. 최근에는 은행인 제1금융권의 대출을 억제하니 풍선효과로 제2금융권의 대출이 크게 증가하고 있다. 따라서 주택담보대출의 비중을 줄이는데 노력을 해야 한다. 문정부들어 수많은 부동산대책을 내놓았지만 집 값만 크게 올랐다, 이렇게 되다 보니 대출을 받아서라도 주택을 구입하기 위해 대출을 받은 경우가 많았다.
이번 대책을 보면, 차주단위 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 기준을 1금융권(40%)과 2금융권(50%)에 다르게 적용하고 전세자금이나 중도금 대출을 제외해 가계대출 수요를 억제하는 데에는 한계가 있을 수 있다. 어떤 전문가는 금융당국이 대출수요를 억제하려는 의지가 있다면 1금융권에서 DSR 한도 40%를 채운 사람은 2금융권 대출을 받지 못하게 해야 한다고 주장하는데 일리가 있다. 풍선효과로 제2금융권 대출이 크게 증가할 수도 있다.
가계부채를 관리하기 위해서는 급격한 대책인 경착륙(hard landing)보다는 연착륙(soft landing)이 될 수 있도록 정책을 추진해야 한다. 그렇게 하기 위해서는 효율적인 부동산 대책으로 부동산가격을 안정시켜야 한다. 특히 가계대출 중 가장 많은 비중을 차지하고 있는 주택담보대출을 억제해야 한다. 중상위 소득계층에 대해서는 신규대출을 중심으로 가계부채 증가세를 점진적으로 줄여나가는 완만한 디레버리징(de-leveraging)을 유도하는 것이 바람직하다. 우리나라의 부동산가격이 크게 올라가는 것은 수도권의 경제력집중이 과다하기 때문이다. 서울을 중심으로 한 수도권의 집값이 1차로 올라가면 순차적으로 충청도, 경상도, 전라도 등으로 전파되어 올라간다. 이 고리를 차단해야 한다. 그렇게 하기 위해서는 지역간 균형발전 강화로 전 지역이 골고루 잘사는 나라를 만드는데 신경을 써야 한다. 이와 더불어 가장 강력한 대책인 기준금리도 단계적으로 인상하는 방안을 검토해야 할 것이다.
특히 미국의 테이퍼링(유동성 완화 축소) 정책 가시화로 내년부터는 국제금리가 상승할 수가 있다. 그렇게 되면 한계수준에 달한 가계와 기업부채, 급증하는 국가부채를 가진 우리나라에 큰 충격을 줄 수 있다. 한 마디로 기계와 기업 모두 금리인상에 대비하여 현금의 비중을 높이는 현금관리와 재무관리를 잘 해야 할 때이다.
부동산 전문가들은 정부의 가계부채 관리 강화방안이 부동산 거래 감소와 가격 상승폭 둔화세로 이어지겠지만, 본격적인 집값 하락으로 이어지기는 어려울 것이라고 내다봤다
참고자료: 금융감독원, 가계부채 관리방안, 보도자료; 2021.10.26. ; 「가계부채 관리 강화방안」발표 상세보기 (fss.or.kr)
한국은행, 2021년 2/4분기 가계신용, 2021.8.