정부는 11월 10일 부동산관계장관회의를 열고 부동산 규제 완화 방안을 발표했다. 서울과 경기 4곳을 제외한 전국 모든 지역을 부동산 규제지역에서 해제하고, 무주택자와 1주택자의 담보대출비율(LTV) 50% 완화 적용 시기를 다음 달 12월 1일로 앞당기는 것이 주요 내용이다.
미분양 해소를 위해 공공택지 사전청약제도를 폐지해 분양 물량을 분산하고, 무순위 청약의 거주지 요건도 없애기로 했다. 최근 자금시장 경색과 금리 상승으로 주택 시장이 얼어붙고 있는 가운데 정부가 선제적으로 부동산 규제 완화에 나선 것은 긍정적으로 평가할 만하다.
그동안 투기과열지구는 39곳, 조정대상지역은 60곳이었는데 이번 해제 결정으로 서울 25개 구와 성남(분당, 수정), 하남, 과천, 광명 등 경기 4곳만 투기과열지구·조정대상지역 등 이중 규제지역으로 남게 됐다. 규제지역에서 해제되면 재당첨 제한, 분양권 전매제한 등 청약 규제가 풀리고, 다주택자 양도소득세·종합부동산세 중과 등 세제도 완화된다. 여기에 그동안 족쇄가 채워졌던 투기과열지구 15억원 초과 아파트에 대한 대출도 허용돼 거래 가뭄에 허덕이는 시장에 숨통이 트일 것이란 전망이 나온다.
이번 대책의 방향은 크게 세 갈래다. ① 실수요자 중심의 내집마련 애로 해소 ② 주택 공급 기반 위축 방지 ③ 서민·중산층의 주거 부담 경감이다. 이를 위해 이번 대책은 대부분 문재인 정부 때 묶었던 규제를 완화하거나 철폐하는 데 초점이 맞춰 있다.
주택 수요 살리기로 맨 먼저 제시된 방안은 과감한 규제지역 해제다. 윤석열 정부는 이미 6월과 9월 두 차례에 걸쳐 규제지역 해제 조치를 단행했다. 이번에는 나머지 지역 가운데 서울과 서울에 연접한 경기 △과천 △성남 분당·수정 △하남 △광명 등 4곳을 제외한 나머지 규제지역을 모두 해제했다.
주택 수요 되살리기의 또 다른 방향은 실수요자의 구매 능력을 높이기 위한 금융 규제 완화다. 우선 내년 초 시행 예정이던 규제지역 내 무주택자에 대한 LTV(주택담보대출비율) 50% 단일화와 투기과열지구 내 15억 원 초과 아파트에 대한 주택담보대출 허용 조처가 다음 달로 앞당겨진다. 이에 따라 현재 규제지역에서 무주택자나 1주택자에 대해 20~50%가 적용되던 LTV가 50%로 통일된다. 또 투기지역 및 투기과열지구 내 무주택자나 1주택자가 15억 원 넘는 주택을 살 때도 LTV 50%를 적용받는다. 현재는 15억 원 초과 주택은 대출이 안 되었는데, 이번 조치들로 고가 주택이 많은 서울에서 내 집 마련에 나서는 무주택 실수요자가 그만큼 대출을 받기가 쉬워질 것으로 예상된다.
여기에 부부 합산 연 소득이 9,000만 원 이하인 무주택자가 8억 원 이하(조정대상지역) 또는 9억 원 이하(투기지역·투기과열지구) 주택을 살 때 적용되던 LTV 우대혜택도 확대된다. 현재는 4억 원 한도에서 LTV 우대 폭이 10~20%p가 적용되고 있다. 그런데 12월부터는 6억 원까지 20%p로 단일화돼 적용된다. 결국 LTV를 70%까지 인정받아 대출을 더 많이 받을 수 있다.
무주택 청년 대상으로 저리의 전세대출을 지원하기 위한 청년 맞춤형 전세대출 보증 한도를 1억원에서 2억원으로 확대하고, 임차보증금 반환대출 보증한도를 기존 1억원에서 2억원으로 확대된다.
주택수요 되살리기의 세 번째 방안은 부동산 수요층을 넓히기 위한 청약 자격 규제 완화와 취득세 감면 대상 확대다. 일단 청약시장 과열을 막기 위해 규제지역에서 무순위 청약 시 무주택자에게 요구되던 해당 지역 거주 자격 조건이 폐지된다. 예비당첨자 범위도 현재 공급 주택 수의 40%에서 500% 이상으로 대폭 늘어난다.
생애 최초 주택 매입자에 대한 취득세 감면 혜택 확대는 지난 6월 발표돼 내년 초 시행을 앞두고 있다. 이번 조치에 감면 대상이지만 추징받는 조건을 완화하는 내용이 추가됐다. 현재는 3개월 내 입주하지 않으면 감면해준 세금을 추징한다. 하지만 앞으로는 임대차 권리관계로 입주가 늦어지면 3개월이 넘어도 추징 대상에서 제외된다.
공급 기반인 건설업체에 대한 유동성 지원은 보증 강화와 사업성 확보를 위한 관련 규제 완화이다. 보증 강화 방안으로는 우선 5조 원 규모로 미분양 주택에 대한 부동산 PF(프로젝트파이낸싱) 보증 상품이 신설된다. 현재도 준공 후 미분양에 대해서는 주택도시보증공사(HUG)가 주택담보대출 보증을 통해 유동성 지원을 하고 있다. 이번에는 준공 전 미분양에 대해서도 금융기관에서 PF 대출을 받을 수 있도록 보증을 지원하겠다는 것이다. 다만 분양가 할인 등 미분양 해소를 위한 건설업체의 자구 노력이 선제 조건이다.
HUG(주택도시보증공사)와 한국주택금융공사(HF)가 시행하는 PF 대출 보증 지원 기준도 대폭 완화된다. 현재는 주택만 보증 대상이지만 앞으로는 주거용 오피스텔 같은 준주택과 복리시설도 대상에 포함된다. 또 지역에 상관없이 100채 이상이면 보증받을 수 있다. 또 중소형 사업장 대상 PF 보증이 5조 원에서 10조 원으로 확대된다.
주택업체의 자금줄이 될 수 있는 부동산 리츠 관련 규제도 완화된다. 리츠는 총자산의 70% 이상을 부동산으로 갖고 있어야 하는데, 리츠가 부동산법인의 지분을 50% 넘게 보유할 때만 해당 투자 지분을 부동산으로 인정받는다. 하지만 앞으로는 20% 이상 보유한 경우에도 해당 지분을 부동산으로 인정받는다.
주택업자의 사업성 강화 방안에서는 재건축·재개발 활성화의 걸림돌로 여겨지던 안전진단 규제 완화 조치 연내 마무리, 공공택지 사전청약 의무화 폐지가 눈에 띈다. 안전진단 규제 완화 방안은 50% 이상을 차지하는 구조안전성의 평가 비중을 낮추고, 공공기관의 적정성 검사 의무화는 필요시 진행하는 것으로 바꾸는 내용이 핵심이다. 현재 연구용역이 진행 중인데, 다음 달 초 최종 방안을 마련해 공개한다는 게 정부 방침이다.
정부의 향후 계획은 발표내용을 최대한 신속하게 집행하고, 부동산시장의 연착륙을 도모하기로 했다. 주택공급기반 위축 방지, 서민 실수요자 보호 등 효과가 신속히 시장에 전파될 수 있도록 주요 과제를 최대한 빠른 속도로 이행하기로 하였다. 또 부동산 장관회의를 통해 향후 시장 상황에 적시 대응하기로 하였다.
아무튼 이번 조치는 거래절벽이 심각하고, 금리 인상 등 주택 시장 악재가 많아 위축된 매수심리를 되살리기에는 역부족이라는 지적도 많다. 지금 부동산시장은 가격 하락, 거래량 급감, 미분양 증가 등으로 위기에 직면해 있다. 미분양 아파트 급증으로 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장이 마비되면서 향후 공급도 차질을 빚을 수 있는 상황이다. 집값이 내림세로 전환된 만큼 규제를 푼다고 해도 투기심리가 살아나고 시장이 과열될 가능성은 크지 않다. 시장 급랭을 막기 위해서는 집값 폭등기에 만든 규제를 풀어 시장 기능을 정상화해야 한다.
아직 서울 전역이 투기과열지구로 묶여 있고, 재건축 부담금, 토지거래허가구역, 전매제한 등 규제도 여전하다. 특히 주택 취득세는 조정대상지역에서 추가로 집을 1채 더 살 경우 1주택자 8%, 2주택자는 12%로 중과돼 매수 진입장벽이 되고 있다. 수요를 옥죄는 규제를 과감히 풀어 시장 연착륙을 유도해야 한다.
이번 11·10 대책에 대한 전문가들 반응은 일단 긍정적이다. 수도권 규제지역 해제와 대출 규제 완화가 시장 연착륙에 기여할 것으로 예상된다. 올해보다 내년 부동산시장과 이와 연결된 경제 상황이 더 악화될 가능성이 커 연착륙 대책이 긍정적인 역할을 할 것으로 보인다. 다만 일각에서는 좀 더 과감한 규제 완화가 필요하다는 지적도 있다. 이번 대책은 단기적으로는 긍정적일 수 있다. 그러나 지금 겪고 있는 부동산시장의 본질적 문제는 매수자와 매도자 간 호가 갭 확대에 따른 거래 감소인 점을 고려해 볼 때, 거래 활성화를 위한 장기적인 대책으로는 다소 부족한 것으로 판단된다.
참고자료: 기획재정부, 부동산시장 현안 대응방안, 보도자료, 2022.11.10.
매일경제와 한국경제, 관련 기사. 2022.11.10.